Izmijenjen Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga Skupština Srbije usvojila je u martu ove godine, ali se primjenjuje od 1. jula 2025, a podrazumijeva da dužnik može samostalno da proda svoj stan, ukoliko ima teškoće u otplati stambenog kredita.
Naime, novim zakonom uvedeno je pravilo po kojem korisnik stan obezbijeđen hipotekom, svoj dug prema banci može izmiriti tako što će u roku od najmanje dva mjeseca sam prodati nekretninu i iz prodajne cijene izmiriti dug prema banci, a ostatak zadržati.
Dužnik može da izabere i drugu opciju: da prenese pravo svojine na nepokretnosti na banku, čime će se dug po stambenom kreditu smatrati – izmirenim u cjelosti, i to nezavisno od toga za koliku cijenu banka kasnije može da proda tu nepokretnost.
I sam zakonopisac podsjeća da se i u sudskom i vansudskom postupku prodaje nepokretnosti, nekretnine založene za stambeni kredit često prodaju po cijeni znatno ispod tržišne.
"Takva prodajna cijena nekada nije dovoljna da pokrije preostali iznos duga korisnika, pa on ostaje bez nekretnine, a i dalje duguje banci. Ovim članom (45) predviđa se rješenje koje će podstaći banku, odnosno korisnika da sami, van izvršnog postupka prodaju založenu nekretninu po cijeni koja je veoma blizu tržišnoj“, ukazuje se u obrazloženju ovog zakona.
Jer, za razliku od prodaje nekretnine u izvršnom postupku, kada korisnik sam prodaje nekretninu on ima značajan podsticaj da je proda po najvišoj mogućoj cijeni – pošto će sav iznos koji preostane nakon izmirenja duga zadržati.
Pored toga, kako se ukazuje u obrazloženju, izbjegavaju se troškovi izvršnog postupka koje takođe snosi dužnik. I treće – potencijalni kupci će pre kupiti nekretninu direktno od korisnika, nego u postupku izvršenja.
Ukoliko dužnik ne može, ili ne želi, sam da proda stan, drugo rješenje je da dug po kreditu izmiri prenosom prava svojine na banku, što je takozvana "zamjena ispunjenja".
Tu, međutim, postoji uslov.
"Da bi se ova mogućnost primijenila neophodno je da založena nekretnina na tržištu vrijedi najmanje pet odsto više od iznosa duga. Takođe, neophodno je da je korisnik kredita jedini vlasnik te nekretnine, kao i da na njoj ne postoje drugi tereti, odnosno prava trećih lica, koja na bilo koji način ograničavaju pravo svojine banke. Ako je nekretnina stečena u toku trajanja bračne zajednice a supružnici su solidarni dužnici po kreditu ili je jedan od supružnika jemac – za prenos prava svojine neophodna je saglasnost oba supružnika. Isto važi i ako postoji više korisnika kredita (neophodna je saglasnost svih korisnika)“, navodi Narodna banka Srbije u obrazloženju zakona.
Banka na ovaj način, navodi se, stiče pravo svojine na nekretnini i istovremeno prestaje njeno potraživanje prema korisniku po osnovu stambenog kredita.
"Banka zatim ima podsticaj da slobodno na tržištu proda nekretninu po što većoj cijeni, kako bi iz te cijene naplatila svoje potraživanje“, pojašnjava se.
U slučaju prenosa prava svojine na banku, ne nastaje poreska obaveza po osnovu poreza na prenos apsolutnih prava.
Istovremeno, banci je obezbijeđen siguran način naplate potraživanja iz stambenog kredita.
"Bez obzira na obavezu da korisniku da mogućnost samostalne prodaje, za slučaj da korisnik ne postupi po zakonu, odnosno da odbije prijedlog banke, njoj i dalje stoji na raspolaganju pokretanje vansudskog postupka namirenja, odnosno izvršnog postupka radi namirenja svog potraživanja. Dodatno, da bi se spriječila zloupotreba, predviđeno je da se, ako korisnik iskoristi opciju prodaje nekretnine, kupoprodajna cijena mora uplatiti na račun banke povjerioca. Naglašeno je da je ništava odredba ugovora o kupoprodaji kojom je predviđeno da se kupoprodajna cijena ne prenosi na račun banke koja je hipotekarni poverilac“, navodi NBS u obrazloženju.
Koliki su rokovi
Ako dužnik zapadne u problem otplate stambenog kredita, banka po ovom zakonu mora korisniku prvo da ponudi dvije opcije.
Prva je da "u roku koji banka odredi, a koji ne može biti kraći od dva mjeseca, korisnik izvrši prodaju nepokretnosti i da banci prenese prihod od prodaje te nepokretnosti, radi plaćanja ukupnog iznosa duga po stambenom kreditu, uključujući dospjelu kamatu i eventualne troškove“.
Druga je, da u roku od mjesec dana banci prenese pravo svojine na toj nepokretnosti – a ovo je moguće "samo ako je prema posljednjoj procjeni tržišna vrijednost nekretnine najmanje za 5% veća od duga korisnika koji uključuje kamate i eventualne troškove“.
Ovo mora svaka banka da ponudi dužniku po stambenom kreditu i tek potom može da razmišlja o pokretanju vansudskog postupka namirenja u skladu sa zakonom kojim se uređuje hipoteka, odnosno pokretanju izvršnog postupka.
"Ako korisnik odbije ponudu, odnosno u roku koji je banka odredila ne prenese prihod od prodaje nepokretnosti ili ne prenese pravo svojine na nepokretnosti na banku – banka može pokrenuti vansudski postupak namirenja u skladu sa zakonom kojim se uređuje hipoteka, odnosno izvršni postupak, a radi namirenja svog potraživanja“, precizira se u Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga.
Dodatna kamata
Ako prihvati jednu od ponuđene dvije opcije dužnik mora da računa da banka ima pravo da mu obračuna i kamatu na dug u periodu koji je određen za prodaju nepokretnosti ili prenos prava svojine na nepokretnosti.
Ova kamata se računa "po stopi čija visina predstavlja polovinu vrijednosti stope zatezne kamate, odnosno polovinu vrijednosti ugovorene redovne kamate, ako je redovna kamata veća od zatezne kamate“.
Ako dužnik sam prodaje nepokretnost, kupac mora novac od prodaje da uplati na račun banke koja mu je odobrila taj stambeni kredit i ako se ugovorom o kupoprodaji predvidi drugačije – ta odredba je ništava.
Kada banka namiri svoje potraživanje uplatom kupoprodajne cijene, ona je, opet prema ovom zakonu - "dužna da istog dana prenese na račun korisnika eventualni preostali iznos kupoprodajne cijene iz tog stava“, prenosi "N1".
Šta su izuzeci
Zakon predviđa i izuzetke, tj. slučajeve u kojima banka nije obavezna dužniku da ponudi pomenute dvije mogućnosti – da sam proda nekretninu ili da prenese pravo svojine na banku.
To su sljedeći slučajevi:
1) Kada korisnik kredita nije i vlasnik nepokretnosti koja je predmet hipoteke, sa udjelom 1/1;
2) Kada je predmet hipoteke stečen u toku trajanja bračne zajednice, a bračni partner koji je solidarni dužnik po stambenom kreditu ili jemac, nije dao izričitu saglasnost za prenos prava svojine na toj nepokretnosti na banku;
3) Kada postoji više korisnika stambenog kredita koji je obezbijeđen hipotekom na nepokretnosti, a nisu se svi korisnici saglasili s prenosom prava svojine na toj nepokretnosti;
4) Kada je na nepokretnosti upisana hipoteka drugog reda, zabilježba spora i/ili izvršenja, ili je, nakon uspostavljanja hipoteke u korist banke, upisano pravo plodouživanja, pravo zakupa, službenosti ili bilo koji drugi teret koji bi na bilo koji način ograničavao pravo svojine banke na toj nepokretnosti nakon prenosa, odnosno sprječava banku da se odmah uknjiži kao vlasnik na nepokretnosti;
5) Kada je stambeni kredit je osiguran kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), a ne postoji njena saglasnost na opciju izmirenja obaveza korisnika po stambenom kreditu prenosom prava svojine na nepokretnosti;
6) Kada je kredit proglašen dospjelim u cjelosti prije stupanja na snagu ovog zakona.
A novi, izmijenjeni Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga stupio je na snagu osmog dana od objave (6. mart 2025) u Službenom glasniku, što znači 14. marta 2025.
