U slučaju nemogućnosti otplate stambenog kredita, banka je obavezana da korisniku ponudi da u određenom roku, koji ne može biti manji od dva mjeseca, sam proda nekretninu i iz prodajne cijene vrati dug banci.
Narodna banka Srbije objavila je nacrt novog Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga, kojim predlaže mehanizam ograničavanja visine kamatnih stopa, kao i uvođenje nove, niže zakonske zatezne kamatne stope koja bi iznosila 12 odsto na obaveze u dinarima, odnosno od 10,25 odsto na obaveze sa valutnom klauzulom u evrima, dok je važeća opšta stopa zakonske zatezne kamate 14 odsto, odnosno 12,25 odsto.
Ograničenje kamatnih stopa sprovodilo bi se uz korišćenje prosječne ponderisane kamatne stope, koja se izračunava na osnovu kamatnih stopa kod već odobrenih kredita, stoji u obrazloženju rješenja koje je Centralna banka Srbije uputila na javnu raspravu do 20. septembra.
"Određivanje maksimalne vrijednosti kamatnih stopa biće uz uvažavanje trenutnih tržišnih uslova jer će ta maksimalna vrijednost zavisiti upravo od vrijednosti referentnih kamatnih stopa Narodne banke Srbije i drugih centralnih banaka, kao i prosečnih tržišnih kamatnih stopa", stoji u obrazloženju nacrta koji je objavljen u ponedjeljak, 9. septembra, uz ocjenu da će se na taj način bez remećenja tržišne utakmice ostvariti i zahtjev ЕU direktive da se 'efikasno spriječe zloupotrebe i da obezbijede da korisnicima ne mogu biti naplaćene previsoke kamatne stope, odnosno efektivne kamatne stope ili ukupna cijena kredita'".
"Pored sprečavanja naplate visokih kamatnih stopa, ograničenja kamatnih stopa predviđena članom 12. Nacrta zakona treba da obezbijede i da se u slučaju naglog rasta kamatnih stopa na tržištu, taj rast uspori, odnosno da se eventualni nagli tržišni poremećaji ne reflektuju isto tako naglo i na korisnike", istakli su iz NBS.
Kako će biti ograničena visina kamatnih stopa na stambene kredite?
Kada je riječ o stambenim kreditima na novoodobrene kredite sa fiksnom i promjenjivom kamatnom stopom primjenjivalo bi se ograničenje koje odgovara prosječnoj ponderisanoj kamatnoj stopi za te kredite uvećanoj za 1/5 (20 odsto, 0,2 procentna poena).
"Budući da je zahvaljujući privremenoj mjeri Narodne banke Srbije prosječna ponderisana kamata stopa na evro indeksirane stambene kredite oborena na 4,53 odsto (stanje u julu ove godine), to znači da prilikom odobravanja novih stambenih kredita nominalna kamatna stopa ne bi mogla da bude veća od 5,44 odsto", ističu iz NBS.
Kada je riječ o postojećim kreditima sa promjenjivom kamatnom stopom, na koje se odnosi privremena mjera koja ističe u decembru ove godine, predloženo je da za njih važi ograničenje kamatne stope od pet odsto sve do 31. decembra 2026. godine (prelazna odredba Nacrta zakona), nakon čega bi i za ove kredite važilo ograničenje koje važi i za novoodobrene - prosječna ponderisana stopa uvećana za 20 odsto (0,2 procentna poena).
"Razlog za ovo prelazno rješenje je da se prestankom primjene privremene mjere spriječi veći, nagli rast kamatne stope kod postojećih stambenih kredita", objašnjavaju iz NBS.
Pored ograničenja nominalne kamatne stope, za novoodobrene stambene kredite važiće i ograničenja efektivne kamatne stope, čime su pored kamate ograničeni i svi dodatni troškovi u vezi sa zaključenjem ugovora o stambenom kreditu koji padaju na teret korisnika.
Maksimalna vrijednost efektivne kamatne stope koja pritom prikazuje ukupnu cijenu kredita za korisnika ograničena je na vrijednost zakonske zatezne kamate (kako je predviđena ovim nacrtom zakona) umanjenu za dva i po procentna poena. Prema trenutno važećim podacima, maksimalna vrijednost efektivne kamatne stope za novoodobrene stambene kredite iznosila bi 7,75 odsto.
Ograničenje kamata na potrošačke i gotovinske kredite, kartice i minuse
Kada je riječ o gotovinskim i potrošačkim kreditima (koji se uglavnom odobravaju u dinarima), za postojeće i novoodobrene kredite sa promjenjivom kamatnom stopom predviđeno je ograničenje nominalne kamatne stope koje odgovara prosječno ponderisanoj kamatnoj stopi uvećanoj za 1/4 (25 odsto, 0,25 procentna poena). Prema trenutnoj prosječnoj ponderisanoj stopi za dinarske gotovinske kredite, to znači da bi maksimalna nominalna kamatna stopa za kredite ove vrste, iznosila 15,67 odsto.
Istovremeno, za sve novoodobrene dinarske gotovinske i potrošačke kredite (sa fiksnom i varijabilnom stopom) važiće ograničenje efektivne kamatne stope zasnovano na zbiru stope zatezne kamate (iz ovog nacrta zakona) i četiri procentna poena, što je trenutno 16 odsto. Ograničenjem kamatnih stopa obuhvaćene su i kreditne kartice i dozvoljeno prekoračenje i nedozvoljeno prekoračenje.
"Ocjenjujući da ovi proizvodi ne prate dovoljno kretanje kamatnih stopa na tržištu, ocijenjeno je da upravo ima mjesta kvalifikovanju ovih stopa kao previsokih", ocijenili su iz NBS.
Nacrtom su ograničene efektivne kamatne stope za sve novoodobrene minuse i kreditne kartice, ali i za sve postojeće minuse i kartice kada se oni produžavaju. Dodatno, nacrtom je predviđeno da za korisnike dozvoljenog/"nedozvoljenog" prekoračenja i kreditnih kartica i prije njihovog produženja važi ograničenje, tako da njihova nominalna kamatna stopa ne može biti veća od maksimalne vrijednosti efektivne stope koja važi za ove novoodobrene proizvode.
Ograničenje efektivne stope za kreditne kartice jednako je zbiru zatezne kamate (iz ovog nacrta zakona) i šest procentnih poena, a kod dozvoljenog i nedozvoljenog prekoračenja zbiru zatezne kamate i osam procentnih poena.
To znači da bi maksimalna efektivna kamatna stopa kod kreditnih kartica iznosila 18 odsto, a kod dozvoljenog i nedozvoljenog prekoračenja 20 odsto, dok su trenutne prosječne vrijednosti nominalnih stopa (koje ne uključuju sve troškove) kod kreditnih kartica 22,13 odsto, a kod dozvoljenog minusa 28,41 odsto.
Nacrtom je predviđeno da prosječne ponderisane stope objavljuje Narodna banka Srbije, 1. juna i 1. decembra. Takođe, i podatke o stopi zatezne kamate iz ovog zakona, koje se koriste za utvrđivanje ograničenja efektivne kamatne stope, objavljivaće Narodna banka Srbije, kako to i trenutno čini u skladu sa Zakonom o zateznoj kamati.
Šef katedre za ekonomiju i finansije Beogradske bankarske akademije Branko Živanović za "Biznis.rs" ocjenjuje da NBS ponuđenim rješenjima ne "iskače" iz regionalne i globalne finansijsko-tržišne ravni.
"Proces se odvija u mnogo širem formatu i mi ništa ne improvizujemo. Stari Atinjani su tvrdili da 'Minervina sova svoj let počinje u praskozorje’, tako da ovom prilikom NBS radi dobar posao i odgovorno se ponaša rješavajući problem upravo u praskozorje - štiti stanovništvo, povećava potrošnju i instalira adekvatan i prepoznatljiv tržišni sistem determinisanja kamatnih stopa u komercijalno-bankarskoj industriji i praksi na malo", ocjenjuje Živanović.
Živanović smatra da NBS ima prostora i za dalje regulatorne poteze.
"Dalja regulacija, uz puno uvažavanje tržišnih principa, trebalo bi da ide u smjeru donošenja zakonskih mjera koje će se odnositi na standardizaciju tarifnika provizija i naknada komercijalnih banaka, kao i na pravnu zaštitu klijenata prilikom sklapanja sve više digitalizovanih aranžmana koji se odnose na otvaranje, servisiranje i monitoring tekućih i drugih računa, kao i na menadžment ukupne kreditne podrške i vezanu trgovinu. Sve ovo nakon donošenja zakona trebalo bi da postane jasnije, izvjesnije i jeftinije", kaže Živanović.
I sama NBS skreće pažnju da se u Nacrtu izmjena ne bavi samo ograničenjem kamatnih stopa, već i regulisanjem procjene kreditne sposobnosti korisnika, radi sprečavanja njegove prezaduženosti, kao i digitalizacijom, u smislu jasnog propisivanja načina i uslova pod kojim se sklapaju ugovori o finansijskim uslugama. O tome detaljnije u narednom tekstu "Biznis.rs" o tome šta sve Narodna banka predlaže, a što ostaje u sjenci ograničenja kamatnih stopa.
U slučaju nemogućnosti otplate stambenog kredita, banka je obavezana da korisniku ponudi da u određenom roku, koji ne može biti manji od dva mjeseca, sam proda nekretninu i iz prodajne cijene vrati dug banci. Na taj način se daje mogućnost korisniku da proda nekretninu po većoj cijeni u odnosu na cijenu koja se postiže u izvršnom postupku, odnosno u vansudskom postupku namirenja.
