Измијењен Закон о заштити корисника финансијских услуга Скупштина Србије усвојила је у марту ове године, али се примјењује од 1. јула 2025, а подразумијева да дужник може самостално да прода свој стан, уколико има тешкоће у отплати стамбеног кредита.
Наиме, новим законом уведено је правило по којем корисник стан обезбијеђен хипотеком, свој дуг према банци може измирити тако што ће у року од најмање два мјесеца сам продати некретнину и из продајне цијене измирити дуг према банци, а остатак задржати.
Дужник може да изабере и другу опцију: да пренесе право својине на непокретности на банку, чиме ће се дуг по стамбеном кредиту сматрати – измиреним у цјелости, и то независно од тога за колику цијену банка касније може да прода ту непокретност.
И сам законописац подсјећа да се и у судском и вансудском поступку продаје непокретности, некретнине заложене за стамбени кредит често продају по цијени знатно испод тржишне.
"Таква продајна цијена некада није довољна да покрије преостали износ дуга корисника, па он остаје без некретнине, а и даље дугује банци. Овим чланом (45) предвиђа се рјешење које ће подстаћи банку, односно корисника да сами, ван извршног поступка продају заложену некретнину по цијени која је веома близу тржишној“, указује се у образложењу овог закона.
Јер, за разлику од продаје некретнине у извршном поступку, када корисник сам продаје некретнину он има значајан подстицај да је прода по највишој могућој цијени – пошто ће сав износ који преостане након измирења дуга задржати.
Поред тога, како се указује у образложењу, избјегавају се трошкови извршног поступка које такође сноси дужник. И треће – потенцијални купци ће пре купити некретнину директно од корисника, него у поступку извршења.
Уколико дужник не може, или не жели, сам да прода стан, друго рјешење је да дуг по кредиту измири преносом права својине на банку, што је такозвана "замјена испуњења".
Ту, међутим, постоји услов.
"Да би се ова могућност примијенила неопходно је да заложена некретнина на тржишту вриједи најмање пет одсто више од износа дуга. Такође, неопходно је да је корисник кредита једини власник те некретнине, као и да на њој не постоје други терети, односно права трећих лица, која на било који начин ограничавају право својине банке. Ако је некретнина стечена у току трајања брачне заједнице а супружници су солидарни дужници по кредиту или је један од супружника јемац – за пренос права својине неопходна је сагласност оба супружника. Исто важи и ако постоји више корисника кредита (неопходна је сагласност свих корисника)“, наводи Народна банка Србије у образложењу закона.
Банка на овај начин, наводи се, стиче право својине на некретнини и истовремено престаје њено потраживање према кориснику по основу стамбеног кредита.
"Банка затим има подстицај да слободно на тржишту прода некретнину по што већој цијени, како би из те цијене наплатила своје потраживање“, појашњава се.
У случају преноса права својине на банку, не настаје пореска обавеза по основу пореза на пренос апсолутних права.
Истовремено, банци је обезбијеђен сигуран начин наплате потраживања из стамбеног кредита.
"Без обзира на обавезу да кориснику да могућност самосталне продаје, за случај да корисник не поступи по закону, односно да одбије приједлог банке, њој и даље стоји на располагању покретање вансудског поступка намирења, односно извршног поступка ради намирења свог потраживања. Додатно, да би се спријечила злоупотреба, предвиђено је да се, ако корисник искористи опцију продаје некретнине, купопродајна цијена мора уплатити на рачун банке повјериоца. Наглашено је да је ништава одредба уговора о купопродаји којом је предвиђено да се купопродајна цијена не преноси на рачун банке која је хипотекарни поверилац“, наводи НБС у образложењу.
Колики су рокови
Ако дужник западне у проблем отплате стамбеног кредита, банка по овом закону мора кориснику прво да понуди двије опције.
Прва је да "у року који банка одреди, а који не може бити краћи од два мјесеца, корисник изврши продају непокретности и да банци пренесе приход од продаје те непокретности, ради плаћања укупног износа дуга по стамбеном кредиту, укључујући доспјелу камату и евентуалне трошкове“.
Друга је, да у року од мјесец дана банци пренесе право својине на тој непокретности – а ово је могуће "само ако је према посљедњој процјени тржишна вриједност некретнине најмање за 5% већа од дуга корисника који укључује камате и евентуалне трошкове“.
Ово мора свака банка да понуди дужнику по стамбеном кредиту и тек потом може да размишља о покретању вансудског поступка намирења у складу са законом којим се уређује хипотека, односно покретању извршног поступка.
"Ако корисник одбије понуду, односно у року који је банка одредила не пренесе приход од продаје непокретности или не пренесе право својине на непокретности на банку – банка може покренути вансудски поступак намирења у складу са законом којим се уређује хипотека, односно извршни поступак, а ради намирења свог потраживања“, прецизира се у Закону о заштити корисника финансијских услуга.
Додатна камата
Ако прихвати једну од понуђене двије опције дужник мора да рачуна да банка има право да му обрачуна и камату на дуг у периоду који је одређен за продају непокретности или пренос права својине на непокретности.
Ова камата се рачуна "по стопи чија висина представља половину вриједности стопе затезне камате, односно половину вриједности уговорене редовне камате, ако је редовна камата већа од затезне камате“.
Ако дужник сам продаје непокретност, купац мора новац од продаје да уплати на рачун банке која му је одобрила тај стамбени кредит и ако се уговором о купопродаји предвиди другачије – та одредба је ништава.
Када банка намири своје потраживање уплатом купопродајне цијене, она је, опет према овом закону - "дужна да истог дана пренесе на рачун корисника евентуални преостали износ купопродајне цијене из тог става“, преноси "Н1".
Шта су изузеци
Закон предвиђа и изузетке, тј. случајеве у којима банка није обавезна дужнику да понуди поменуте двије могућности – да сам прода некретнину или да пренесе право својине на банку.
То су сљедећи случајеви:
1) Када корисник кредита није и власник непокретности која је предмет хипотеке, са удјелом 1/1;
2) Када је предмет хипотеке стечен у току трајања брачне заједнице, а брачни партнер који је солидарни дужник по стамбеном кредиту или јемац, није дао изричиту сагласност за пренос права својине на тој непокретности на банку;
3) Када постоји више корисника стамбеног кредита који је обезбијеђен хипотеком на непокретности, а нису се сви корисници сагласили с преносом права својине на тој непокретности;
4) Када је на непокретности уписана хипотека другог реда, забиљежба спора и/или извршења, или је, након успостављања хипотеке у корист банке, уписано право плодоуживања, право закупа, службености или било који други терет који би на било који начин ограничавао право својине банке на тој непокретности након преноса, односно спрјечава банку да се одмах укњижи као власник на непокретности;
5) Када је стамбени кредит је осигуран код Националне корпорације за осигурање стамбених кредита (НКОСК), а не постоји њена сагласност на опцију измирења обавеза корисника по стамбеном кредиту преносом права својине на непокретности;
6) Када је кредит проглашен доспјелим у цјелости прије ступања на снагу овог закона.
А нови, измијењени Закон о заштити корисника финансијских услуга ступио је на снагу осмог дана од објаве (6. март 2025) у Службеном гласнику, што значи 14. марта 2025.
