Kupili ste stan, pa vas sačekali tuđi dugovi? Evo ko mora sve da plati

Prethodni vlasnik je ostavio neplaćene račune za struju, grijanje ili održavanje zgrade. Problem komplikuje i činjenica da pojedina javna preduzeća ne dozvoljavaju prenos računa na novog vlasnika dok se dug ne izmiri.

Ko je u takvoj situaciji dužan da plati zaostale račune? Kako kupac može da provjeri dugovanja prije kupovine i šta da uradi ako ih otkrije tek nakon useljenja?

Odgovore na ova pitanja kao i savjete šta treba provjeriti prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora za „4zida“ daje advokat Brane Krunić.

Ko plaća račune koje je ostavio prethodni vlasnik?

Jedna od najčešćih nedoumica kupaca jeste da li kupovinom stana preuzimaju i dugovanja koja su nastala dok je u njemu živio prethodni vlasnik. Advokat Brane Krunić za „4zida“ objašnjava:

Svijet

Tornado u Antaliji, poginula četiri građevinska radnika

"Za dugovanje je odgovorno lice koje je zaključilo ugovor sa određenim pružaocem usluga, te je ono i odgovorno za sve dugove koji su nastali za vrijeme dok je koristilo nepokretnost na koju se ugovor i odnosio. Novi vlasnik snosi troškove od momenta kada je on zaključio ugovor sa pružaocem usluga. Nekada može da se računa i od momenta kada je stupio u posjed nepokretnosti."

To znači da je za utvrđivanje odgovornosti važno kada su dugovanja nastala, kada je kupac preuzeo stan i kako je uređen odnos sa pružaocem usluge.

Šta je sa dugovanjima za održavanje zgrade?

Osim komunalnih računa, kupce mogu da sačekaju i dugovanja za tekuće i investiciono održavanje zgrade. Postavlja se pitanje da li profesionalni upravnik može da traži od novog vlasnika da plati ono što prethodni nije izmirio.

"Po pravilu, novi vlasnik stana snosi sve troškove nakon stupanja u posjed stana (garaže/garažnog mjesta..). Dug za prethodni period tereti prethodnog vlasnika kao tadašnjeg obveznika. Iz tog razloga, savjet je da novi vlasnik nepokretnosti, prije nego što plati određeni dug, zatraži finansijsku karticu sa stanjem (dugovanja) obračunatim po mjesecima, u kome će se jasno utvrditi podatak o eventualnom dugovanju za koji se period predmetno odnosi i drugo", ističe advokat Krunić.

Finansijska kartica omogućava kupcu da utvrdi na koji period se dugovanje odnosi i da li je nastalo prije ili nakon preuzimanja stana.

Da li dug otežava prenos računa?

Čak i kada dugovanje nije nastalo za vrijeme korišćenja stana od strane novog vlasnika, ono može da izazove praktične probleme.

Dug prethodnog vlasnika otežava prenos komunalnih usluga na ime novog vlasnika, s obzirom na to da u većini slučajeva kod javnih preduzeća prenos nije moguć dok prethodni dug ne bude u potpunosti izmiren.

Zbog toga provjera računa prije kupovine nije važna samo radi izbjegavanja dodatnih troškova, već i zbog nesmetanog korišćenja stana nakon useljenja.

Koje dugove treba provjeriti prije kupovine?

Dugovanja za komunalne usluge nisu jedino na šta kupac treba da obrati pažnju. Potrebno je provjeriti i da li na nepokretnosti postoje hipoteka, druga opterećenja ili sudski postupci.

Društvo

Narodni običaji na Svetu Petku: Šta znači ako pada kiša, a šta ako je sunce?

"Prije kupovine nekretnine kupac bi trebalo da provjeri utrošak za struju, vodu i kanalizaciju, gas i grijanje, troškove stambene zajednice, internet/televiziju. Takođe, da li na nepokretnosti postoji upisana hipoteka ili neko drugo opterećenje, izvršni ili drugi sudski postupak. Sve naznačeno se odnosi na obaveze koje terete samu nekretninu, dok se na vlasnika nepokretnosti (prethodnog ili novog) odnosi samo porez na imovinu, jer se isti ne „veže“ za nekretninu već za ličnost (po njegovom JMBG-u)", objašnjava advokat.

Podaci o upisanim pravima i teretima mogu se provjeriti u katastru nepokretnosti. Informacije o neizmirenim računima pribavljaju se od pružalaca usluga.

Ko plaća zaostali porez na imovinu?

Osim komunalnih dugovanja, prilikom kupovine stana važno je razlikovati tri vrste poreza.

"Kod poreza je važno razlikovati porez na imovinu, porez na prenos apsolutnih prava i porez na kapitalnu dobit. Porez na imovinu je porez koji se odnosi na period kada je prodavac bio poreski obveznik, pa je po pravilu to njegov dug. Kupac postaje obveznik danom potpisivanja zapisnika o primopredaji nepokretnosti (ukoliko se radi o novogradnji) odnosno momentom zaključenja i ovjere konačnog kupoprodajnog ugovora (ako je tako ugovoreno).

Društvo

Ovako vrijeme danas nismo očekivali: Pogledajte prognozu

Porez na prenos apsolutnih prava se plaća kada se nepokretnost kupuje od fizičkog lica, takozvana „druga ruka“ prodaje. Zakonski obveznik koji je dužan da plati ovaj porez je prodavac. Međutim, u praksi, uglavnom se kupac ugovorom obavezuje na plaćanje, što se mora jasno i precizno odrediti i napisati ugovorom.

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od kupoprodajne cijene. Porez na kapitalnu dobit je razlika između prodajne i nabavne cijene za datu nepokretnost, te ga plaća prodavac ako je prodajom ostvario oporezivu kapitalnu dobit. Visina te vrste poreza iznosi 15% (umanjeno za amortizacione stope) na razliku između prodajne i nabavne cijene."

Kako provjeriti da li ima neplaćenih računa?

Provjera dugovanja trebalo bi da bude dio pripreme za kupovinu, a ne nešto čime će se kupac baviti tek nakon preuzimanja ključeva.

Advokat savjetuje da bi kupac u potpunosti bio zaštićen poželjno je da od pružaoca usluga, javnih preduzeća, pribavi potvrde o stanju duga prije kupovine (struja, voda, gas, grijanje…). Dodatno može da zatraži i potvrdu lokalne poreske administracije o stanju poreza na imovinu prije kupovine, kao i da provjeri dugovanja prema stambenoj zajednici.

Od prodavca se može zahtijevati osnov sticanja nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje, podatke o legalnosti objekta, a ukoliko je u pitanju investitor (pri kupovini novogradnje) svakako su značajne građevinska i upotrebna dozvola.

Ostale podatke o nepokretnosti, hipoteke i opterećenja na nepokretnosti, kupac može samostalno da provjeri javnim uvidom u Katastar nepokretnosti.

Kako se zaštititi kupoprodajnim ugovorom?

Jedan od načina da se izbjegnu kasniji sporovi jeste da se u kupoprodajnom ugovoru jasno definiše ko plaća troškove nastale do predaje stana. Advokat Brane Krunić predlaže i konkretnu formulaciju.

"Ugovor o kupoprodaji treba da sadrži odredbu koja se odnosi na troškove koji su nastali do dana predaje posjeda nepokretnosti kupcu, ta odredba bi mogla da glasi:

'Do dana predaje posjeda predmetne nekretnine kupcu, prodavac se obavezuje da izmiri sva dugovanja koja terete nekretninu i to: struju, vodu sa komunalijama, grijanje, etaž, telekom usluge, porez na imovinu i drugo te da o tome pruži kupcu dokaz.'

Svijet

Autom se zabio u grupu ljudi: Vozač pobjegao, više povrijeđenih

Ugovorom je potrebno definisati ko snosi porez na prenos apsolutnih prava, što se u većini slučajeva u praksi prenosi na kupca. Porez na kapitalnu dobit, ukoliko isti bude razjaren od strane Poreske uprave, snosi prodavac u cjelosti, mada se i ovdje ugovorne strane mogu drugačije dogovoriti (nije zakonom zabranjeno).

Ovakva odredba može da pomogne u jasnom razgraničenju obaveza prodavca i kupca, ali je važno da bude prilagođena konkretnom ugovoru.

Šta ako kupac sazna za dugovanja tek nakon useljenja?

Dešava se da kupac tek prilikom prenosa računa ili nakon prvog obračuna troškova sazna za dugovanja prethodnog vlasnika.

"Kupac bi trebalo prvenstveno da se obrati prodavcu i da od njega zahtijeva da plati sve račune i dugovanja koji su nastali do momenta same predaje posjeda nepokretnosti kupcu. U slučaju da na poziv kupca prodavac ne izmiri sva dugovanja koja terete predmetnu nepokretnost, kupac bi trebalo da plati sva dugovanja te da po osnovu tužbe nadležnom sudu nastalu štetu/dug potražuje (regresno) od prodavca, što se u praksi često i dešava, a mora se imati u vidu da su u tom slučaju mnogo veći troškovi koje će prodavac na kraju morati da snosi (sudske takse, takse prema javnom izvršitelju, advokatski troškovi i slično)", objašnjava Krunić.

Tri provjere koje kupac ne bi trebalo da preskoči

Tri najvažnije stvari koje kupac treba da provjeri prije potpisivanja ugovora i preuzimanja ključeva su:

Vlasništvo i dokumentacija nekretnine

Da li je prodavac zaista vlasnik stana, da li prodaje cjelu nepokretnost ili samo određeni udio iste, da li su površina i broj stana tačno evidentirani. Zatim, mora da se obrati pažnja na legalnost objekta i dokumentaciju na osnovu koje je prodavac stekao nepokretnost. Ukoliko je u pitanju novogradnja, kupac bi najprije trebalo da provjeri postojanje građevinske/upotrebne dozvole, status investitora, da li je kojim slučajem pravno lice investitora u blokadi poslovnih računa, da li je prezaduženo pravno lice i slično.

Hipoteke, zabilježbe i druga opterećenja

Da li na nepokretnosti postoji upisana hipoteka ili neko drugo opterećenje (zabilježba izvršenja naplate nekog potraživanja, zabilježba sudskog spora, zabrana otuđenja nepokretnosti..), kao i da li neko lice ima upisano pravo doživotnog plodouživanja, pravo stanovanja ili drugih stvarnih/ličnih službenosti.

Dugovanja i primopredajni zapisnik

Poželjno je da se od pružaoca usluga, nadležnih javnih preduzeća, pribave potvrde o stanju duga prije kupovine (struja, voda, gas, grijanje…). Može da se zatraži i potvrda lokalne poreske administracije o stanju (duga) poreza na imovinu prije kupovine, kao i da se provjere dugovanja prema stambenoj zajednici (investiciono i/ili tekuće održavanje, što se obično traži od upravnika stambene zajednice). Takođe, posebno je važno da kupac i prodavac potpišu zapisnik o primopredaji nepokretnosti. Ponekad se u isti unose i podaci sa očitanih strujnih, vodovodnih i drugih brojila, kao i datum predaje ključeva, a kako bi bilo jasno određeno od kog trenutka troškovi terete kupca, prenosi B92.