Купили сте стан, па вас сачекали туђи дугови? Ево ко мора све да плати

Претходни власник је оставио неплаћене рачуне за струју, гријање или одржавање зграде. Проблем компликује и чињеница да поједина јавна предузећа не дозвољавају пренос рачуна на новог власника док се дуг не измири.

Ко је у таквој ситуацији дужан да плати заостале рачуне? Како купац може да провјери дуговања прије куповине и шта да уради ако их открије тек након усељења?

Одговоре на ова питања као и савјете шта треба провјерити прије потписивања купопродајног уговора за „4зида“ даје адвокат Бране Крунић.

Ко плаћа рачуне које је оставио претходни власник?

Једна од најчешћих недоумица купаца јесте да ли куповином стана преузимају и дуговања која су настала док је у њему живио претходни власник. Адвокат Бране Крунић за „4зида“ објашњава:

Свијет

Торнадо у Анталији, погинула четири грађевинска радника

"За дуговање је одговорно лице које је закључило уговор са одређеним пружаоцем услуга, те је оно и одговорно за све дугове који су настали за вријеме док је користило непокретност на коју се уговор и односио. Нови власник сноси трошкове од момента када је он закључио уговор са пружаоцем услуга. Некада може да се рачуна и од момента када је ступио у посјед непокретности."

То значи да је за утврђивање одговорности важно када су дуговања настала, када је купац преузео стан и како је уређен однос са пружаоцем услуге.

Шта је са дуговањима за одржавање зграде?

Осим комуналних рачуна, купце могу да сачекају и дуговања за текуће и инвестиционо одржавање зграде. Поставља се питање да ли професионални управник може да тражи од новог власника да плати оно што претходни није измирио.

"По правилу, нови власник стана сноси све трошкове након ступања у посјед стана (гараже/гаражног мјеста..). Дуг за претходни период терети претходног власника као тадашњег обвезника. Из тог разлога, савјет је да нови власник непокретности, прије него што плати одређени дуг, затражи финансијску картицу са стањем (дуговања) обрачунатим по мјесецима, у коме ће се јасно утврдити податак о евентуалном дуговању за који се период предметно односи и друго", истиче адвокат Крунић.

Финансијска картица омогућава купцу да утврди на који период се дуговање односи и да ли је настало прије или након преузимања стана.

Да ли дуг отежава пренос рачуна?

Чак и када дуговање није настало за вријеме коришћења стана од стране новог власника, оно може да изазове практичне проблеме.

Дуг претходног власника отежава пренос комуналних услуга на име новог власника, с обзиром на то да у већини случајева код јавних предузећа пренос није могућ док претходни дуг не буде у потпуности измирен.

Због тога провјера рачуна прије куповине није важна само ради избјегавања додатних трошкова, већ и због несметаног коришћења стана након усељења.

Које дугове треба провјерити прије куповине?

Дуговања за комуналне услуге нису једино на шта купац треба да обрати пажњу. Потребно је провјерити и да ли на непокретности постоје хипотека, друга оптерећења или судски поступци.

Друштво

Народни обичаји на Свету Петку: Шта значи ако пада киша, а шта ако је сунце?

"Прије куповине некретнине купац би требало да провјери утрошак за струју, воду и канализацију, гас и гријање, трошкове стамбене заједнице, интернет/телевизију. Такође, да ли на непокретности постоји уписана хипотека или неко друго оптерећење, извршни или други судски поступак. Све назначено се односи на обавезе које терете саму некретнину, док се на власника непокретности (претходног или новог) односи само порез на имовину, јер се исти не „веже“ за некретнину већ за личност (по његовом ЈМБГ-у)", објашњава адвокат.

Подаци о уписаним правима и теретима могу се провјерити у катастру непокретности. Информације о неизмиреним рачунима прибављају се од пружалаца услуга.

Ко плаћа заостали порез на имовину?

Осим комуналних дуговања, приликом куповине стана важно је разликовати три врсте пореза.

"Код пореза је важно разликовати порез на имовину, порез на пренос апсолутних права и порез на капиталну добит. Порез на имовину је порез који се односи на период када је продавац био порески обвезник, па је по правилу то његов дуг. Купац постаје обвезник даном потписивања записника о примопредаји непокретности (уколико се ради о новоградњи) односно моментом закључења и овјере коначног купопродајног уговора (ако је тако уговорено).

Друштво

Овако вријеме данас нисмо очекивали: Погледајте прогнозу

Порез на пренос апсолутних права се плаћа када се непокретност купује од физичког лица, такозвана „друга рука“ продаје. Законски обвезник који је дужан да плати овај порез је продавац. Међутим, у пракси, углавном се купац уговором обавезује на плаћање, што се мора јасно и прецизно одредити и написати уговором.

Порез на пренос апсолутних права износи 2,5% од купопродајне цијене. Порез на капиталну добит је разлика између продајне и набавне цијене за дату непокретност, те га плаћа продавац ако је продајом остварио опорезиву капиталну добит. Висина те врсте пореза износи 15% (умањено за амортизационе стопе) на разлику између продајне и набавне цијене."

Како провјерити да ли има неплаћених рачуна?

Провјера дуговања требало би да буде дио припреме за куповину, а не нешто чиме ће се купац бавити тек након преузимања кључева.

Адвокат савјетује да би купац у потпуности био заштићен пожељно је да од пружаоца услуга, јавних предузећа, прибави потврде о стању дуга прије куповине (струја, вода, гас, гријање…). Додатно може да затражи и потврду локалне пореске администрације о стању пореза на имовину прије куповине, као и да провјери дуговања према стамбеној заједници.

Од продавца се може захтијевати основ стицања непокретности која је предмет купопродаје, податке о легалности објекта, а уколико је у питању инвеститор (при куповини новоградње) свакако су значајне грађевинска и употребна дозвола.

Остале податке о непокретности, хипотеке и оптерећења на непокретности, купац може самостално да провјери јавним увидом у Катастар непокретности.

Како се заштитити купопродајним уговором?

Један од начина да се избјегну каснији спорови јесте да се у купопродајном уговору јасно дефинише ко плаћа трошкове настале до предаје стана. Адвокат Бране Крунић предлаже и конкретну формулацију.

"Уговор о купопродаји треба да садржи одредбу која се односи на трошкове који су настали до дана предаје посједа непокретности купцу, та одредба би могла да гласи:

'До дана предаје посједа предметне некретнине купцу, продавац се обавезује да измири сва дуговања која терете некретнину и то: струју, воду са комуналијама, гријање, етаж, телеком услуге, порез на имовину и друго те да о томе пружи купцу доказ.'

Свијет

Аутом се забио у групу људи: Возач побјегао, више повријеђених

Уговором је потребно дефинисати ко сноси порез на пренос апсолутних права, што се у већини случајева у пракси преноси на купца. Порез на капиталну добит, уколико исти буде разјарен од стране Пореске управе, сноси продавац у цјелости, мада се и овдје уговорне стране могу другачије договорити (није законом забрањено).

Оваква одредба може да помогне у јасном разграничењу обавеза продавца и купца, али је важно да буде прилагођена конкретном уговору.

Шта ако купац сазна за дуговања тек након усељења?

Дешава се да купац тек приликом преноса рачуна или након првог обрачуна трошкова сазна за дуговања претходног власника.

"Купац би требало првенствено да се обрати продавцу и да од њега захтијева да плати све рачуне и дуговања који су настали до момента саме предаје посједа непокретности купцу. У случају да на позив купца продавац не измири сва дуговања која терете предметну непокретност, купац би требало да плати сва дуговања те да по основу тужбе надлежном суду насталу штету/дуг потражује (регресно) од продавца, што се у пракси често и дешава, а мора се имати у виду да су у том случају много већи трошкови које ће продавац на крају морати да сноси (судске таксе, таксе према јавном извршитељу, адвокатски трошкови и слично)", објашњава Крунић.

Три провјере које купац не би требало да прескочи

Три најважније ствари које купац треба да провјери прије потписивања уговора и преузимања кључева су:

Власништво и документација некретнине

Да ли је продавац заиста власник стана, да ли продаје цјелу непокретност или само одређени удио исте, да ли су површина и број стана тачно евидентирани. Затим, мора да се обрати пажња на легалност објекта и документацију на основу које је продавац стекао непокретност. Уколико је у питању новоградња, купац би најприје требало да провјери постојање грађевинске/употребне дозволе, статус инвеститора, да ли је којим случајем правно лице инвеститора у блокади пословних рачуна, да ли је презадужено правно лице и слично.

Хипотеке, забиљежбе и друга оптерећења

Да ли на непокретности постоји уписана хипотека или неко друго оптерећење (забиљежба извршења наплате неког потраживања, забиљежба судског спора, забрана отуђења непокретности..), као и да ли неко лице има уписано право доживотног плодоуживања, право становања или других стварних/личних службености.

Дуговања и примопредајни записник

Пожељно је да се од пружаоца услуга, надлежних јавних предузећа, прибаве потврде о стању дуга прије куповине (струја, вода, гас, гријање…). Може да се затражи и потврда локалне пореске администрације о стању (дуга) пореза на имовину прије куповине, као и да се провјере дуговања према стамбеној заједници (инвестиционо и/или текуће одржавање, што се обично тражи од управника стамбене заједнице). Такође, посебно је важно да купац и продавац потпишу записник о примопредаји непокретности. Понекад се у исти уносе и подаци са очитаних струјних, водоводних и других бројила, као и датум предаје кључева, а како би било јасно одређено од ког тренутка трошкови терете купца, преноси Б92.